Sut i forgeisio fflat a chael arian yn 2022: cyfarwyddiadau cam wrth gam gyda chyngor arbenigol

Yn dilyn y sefyllfa yn yr economi, banciau meddalu neu dynhau eu polisi credyd. 20 mlynedd yn ôl, rhoddwyd benthyciadau yn ofalus: wedi'u gwarantu neu eu gwarantu. Dros amser, ymddangosodd mwy o sefydliadau microgyllid, a chynyddodd nifer y benthyciadau a chardiau credyd a gyhoeddwyd hefyd. Mae lefel y gofynion ar gyfer benthycwyr wedi gostwng.

Ond mae cythrwfl economaidd y blynyddoedd diwethaf yn gorfodi banciau a benthycwyr eraill i ddod yn fwy dewisol eto. Yn 2022, yr unig ffordd sicr o gael benthyciad yw morgeisio fflat a chael arian yn gyflym.

Fe wnaethom baratoi cyfarwyddiadau cam wrth gam a siarad ag arbenigwr am sut i wneud popeth yn iawn.

Y prif beth am yr addewid o fflat

Gofynion morgais fflat

Yn Ein Gwlad, nid oes unrhyw ofynion unffurf ar gyfer morgais fflat - nid ar gyfer yr eiddo ei hun, nac ar gyfer y person sydd am dderbyn arian. Mae benthycwyr yn cael eu harwain gan eu buddiannau ariannol a'u hasesiad risg yn unig.

Er enghraifft, ni fyddai un banc byth yn cymryd fflat yn ZATOs fel cyfochrog, oherwydd bod y rhain yn ddinasoedd caeedig. Os na all y benthyciwr ddychwelyd yr arian, bydd yn rhaid gwerthu'r fflat a bydd yn anodd gwneud hynny. Ac mae'n bwysig i'r benthyciwr gael ei arian yn ôl cyn gynted â phosibl. Efallai y bydd banc arall yn derbyn fflat o'r fath, ond yn cynnig cyfradd ychydig yn uwch ac yn rhoi arian yn llai na'r costau tai mewn gwirionedd.

Portread a ganiateir o'r benthyciwr hefyd yn wahanol ar gyfer pob benthyciwr. Gall banciau mawr wrthod os nad oes gan berson swydd ac incwm parhaol. Neu gynnig telerau llai ffafriol. Nid yw cwmnïau cydweithredol credyd a defnyddwyr a buddsoddwyr preifat, i'r gwrthwyneb, mor hanfodol wrth asesu'r ymgeisydd am arian.

Gwnaethom ddadansoddi cynigion credydwyr yn 2022 a chael y gofynion “cyfartaledd rhifyddol” ar gyfer cyfochrog ar gyfer fflat yn Ein Gwlad.

Mae'r fflat wedi'i leoli mewn dinas lle mae swyddfa gynrychioliadol y benthyciwr. Os nad oes gan y banc (er ei fod nid yn unig yn gallu derbyn tai fel cyfochrog) ganghennau a changhennau yn eich ardal chi, mae'n annhebygol y bydd fflat o'r fath yn cael ei ystyried. Mae'r rheswm yn syml: os na all y benthyciwr ad-dalu'r ddyled, yna bydd yn rhaid iddo gael ei droi allan, ei erlyn, a'i werthu. Costau i'r benthyciwr yw'r rhain, yn enwedig os yw wedi'i leoli mewn dinas arall.

Cyflwr y fflat. Ni fydd y benthyciwr yn edrych ar bapurau wal newydd a ffenestri gwydr dwbl. Wrth gwrs, os yw'r fflat ar ôl tân, yna mae'n anhylif. Ond yn gyffredinol, nid yw dodrefn hardd a set cegin newydd yn effeithio ar y gost. Wedi'r cyfan, mae'n fflat sy'n cael ei forgeisio, y gellir ei werthu'n gyflym o bosibl.

Mae'n bwysig i gredydwyr nad yw'r tŷ yn argyfwng, yn adfeiliedig. Mae gofynion ar gyfer nifer y lloriau a nifer y fflatiau. Er enghraifft, nid yw tai deulawr gyda chwe fflat - o'r fath a adeiladwyd yn y blynyddoedd Sofietaidd cynnar - yn dod o dan feini prawf y mwyafrif o gredydwyr. Os oes gan y tŷ loriau pren - hefyd, yn fwyaf tebygol, nid yw mechnïaeth yn opsiwn.

Rhaid i bob cyfathrebiad fod yn gweithio: cyflenwad nwy, trydan, gwres a dŵr. Gan amlaf ni chaniateir ailddatblygu anghyfreithlon. Er enghraifft, pe bai'r wal rhwng y gegin a'r ystafell yn cael ei ddymchwel mewn fflat gyda stôf nwy, mae hyn yn hollbwysig. Ond os mai dim ond y pantri oedd wedi'i ail-wneud, yna'r banc yn ôl disgresiwn. Mae ailddatblygiadau a gyfreithlonwyd yn y BTI yn dderbyniol.

Sut mae'r benthyciwr yn gwybod bod y fflat yn hylif? Mae'n syml: bydd angen i chi archebu asesiad. Mae hwn yn wasanaeth taledig. Yn Ein Gwlad, y gost gyfartalog yw 5-15 mil rubles. Bydd yr arbenigwr yn dod, yn tynnu lluniau, yn ysgrifennu casgliad - albwm gwerthuso. Bydd yr arolygydd yn nodi cost gyfartalog gwerthu fflat, y bydd y banc yn dod i gasgliadau am faint y benthyciad ar y sail honno.

Sail perchnogaeth. Yn syml, sut wnaethoch chi gael y fflat hwn. Sail ddelfrydol i fenthyciwr yw contract gwerthu. Hynny yw, fe wnaethoch chi brynu tŷ eich hun unwaith, a nawr rydych chi am ei forgeisio. Neu rydych chi wedi preifateiddio fflat. Dwyn i gof bod preifateiddio wedi dechrau yn 1991.

Maent yn wyliadwrus o fflatiau a dderbyniwyd o dan gytundeb rhodd ac fel etifeddiaeth. Yn enwedig os yw'r fflat wedi symud i chi yn ddiweddar. Yn sydyn, mewn cwpl o fisoedd, bydd cefndir troseddol neu farnwrol yn cael ei ddatgelu? Er enghraifft, bydd yna etifeddion na chafodd eu buddiannau eu hystyried wrth rannu eiddo.

Ar yr un pryd, mae fflatiau o'r fath yn dal i gael eu derbyn, ond gofynnir iddynt gyhoeddi yswiriant teitl. O dan bolisi o'r fath, mae'r cwmni yswiriant yn ymrwymo i dalu arian am fflat os bydd cytundeb rhodd neu etifeddiaeth yn cael ei apelio yn y llys yn sydyn.

Nid yw fflatiau sy'n cael eu harestio a'r rhai y llofnodwyd cytundeb rhoi ar eu cyfer yn addas. Gall y llys atafaelu'r fflat. Mae hyn yn digwydd pan fydd ei berchennog, er enghraifft, yn gysylltiedig ag achos troseddol. Neu maen nhw'n casglu dyledion ganddo. Ni fydd y benthyciwr yn cymryd fflat y mae cytundeb rhoddion eisoes wedi'i lunio ar ei gyfer.

Yn fwyaf aml nid ydynt yn derbyn fflatiau sy'n cael eu rhentu allan. Ond ni all y benthyciwr ddod i wybod am hyn - cymerwch eich gair amdano. Peth arall yw, mewn achos o argyfwng, efallai na fydd hyn yn chwarae o'ch plaid. Dychmygwch eich bod wedi morgeisio fflat a'i yswirio, ond ar yr un pryd rydych yn ei rentu i denantiaid. Cawson nhw ollyngiad nwy a chafodd y tai eu difrodi. Defnyddiwyd y fflat gan bobl eraill a bydd y cwmni yswiriant yn gwrthod talu iawndal.

Gofynion ar gyfer benthycwyr

Pan fyddwch am gael arian wedi'i warantu gan fflat, bydd y benthyciwr hefyd yn eich gwerthuso fel benthyciwr. Banciau sydd â'r meini prawf llymaf.

Oedran. Yn y rhan fwyaf o achosion, gall dinesydd gael gwared ar ei eiddo o 18 oed. Mae yna eithriadau i bobl dros 16 oed, os cydnabyddir rhyddfreinio trwy'r llys - hynny yw, ystyrir bod person yn gwbl alluog, sy'n golygu ei fod yn gallu cael gwared ar eiddo, gan gynnwys ei addo.

Fodd bynnag, wrth roi benthyciadau, mae banciau yn cynyddu isafswm oedran y benthyciwr. Mae'r bar isaf fel arfer yn 20-21 oed. Mae'r bar uchaf yn eithaf eang - o 65 i 85 oed. Ar adeg yr oedran hwn, dylai'r benthyciad fod wedi'i gau'n llwyr eisoes.

Enghraifft. Mae preswylydd dinas 50 oed eisiau morgeisio fflat a dychwelyd yr arian i'r banc am 20 mlynedd. Fodd bynnag, dim ond i fenthycwyr o dan 65 oed y mae'r banc yn rhoi benthyg. Hynny yw, dim ond am 15 mlynedd y bydd yn rhaid i chi gymryd benthyciad neu chwilio am fanc arall.

Profiad gwaith ac incwm.  Mae cwmnïau cydweithredol defnyddwyr credyd (CPC) a buddsoddwyr preifat mor deyrngar â phosibl i'r rhai sydd am forgeisio fflat a chael arian. Banciau unwaith eto yw'r rhai mwyaf hanfodol i'r agwedd hon. Paratowch dystysgrif 2-NDFL (ar incwm), mae angen i chi fod yn gyflogedig yn y lle olaf am o leiaf 3-6 mis. Ar yr un pryd, banciau yn deall nad yw pob gwaith yn swyddogol. Felly, efallai y byddant yn cytuno i dderbyn eich cyfriflen banc fel dewis arall. Dylai'r datganiad ddangos bod y benthyciwr yn derbyn arian yn rheolaidd a bod ganddo arian yn ei gyfrifon.

Hanes credyd. Yn gyntaf oll, mae banciau'n talu sylw iddo - mae'r CPC hefyd yn edrych arno. Cedwir hanes credyd mewn canolfannau arbennig. Maent yn trosglwyddo gwybodaeth am ba fenthyciadau sydd wedi'u cofrestru ar gyfer y person hwn, a yw taliadau'n cael eu gwneud ar amser. 

Cyfarwyddiadau cam wrth gam ar gyfer morgeisio fflat

1. Dewiswch fenthyciwr

Mae'r dewis rhwng banciau, cwmni cydweithredol defnyddwyr credyd (CPC) neu fuddsoddwr preifat. Mae gan bob un ei fanteision a'i anfanteision ei hun, y byddwn yn eu trafod isod.

2. Paratoi dogfennau

I forgeisio fflat bydd angen:

• llenwi ffurflen gais (mae gan bob benthyciwr ei ffurflen ei hun);
• pasbort gwreiddiol gyda chofrestriad;
• yr ail ddogfen (SNILS, trwydded yrru, TIN, ID milwrol, pasbort, ac weithiau i gyd ar unwaith - mae gan bob credydwr ei ofynion ei hun);
• Tystysgrif incwm 2-NDFL (gallwch ofyn amdani yn yr adran gyfrifo neu ei lawrlwytho yn eich cyfrif personol ar wefan y gwasanaeth treth - yn gyntaf oll, banciau sy'n gofyn amdani);
• copi o'r llyfr gwaith neu ddetholiad ohono (mae banciau hefyd yn gofyn);
• os ydych chi'n briod ac nad ydych wedi ymrwymo i gontract priodas, ac yn unol â hynny nid yw'r priod (a) yn berchen ar fflat ac nad yw'n gweithredu fel cyd-fenthyciwr ar gyfer benthyciadau, yna mae angen tystysgrif arnoch gan y swyddfa gofrestru;
• cadarnhad o berchnogaeth y fflat: contract gwerthu, dyfyniad o'r USRN, tystysgrif etifeddiaeth, cytundeb rhodd neu benderfyniad llys.

3. Deall yswiriant a phrisio

Yn gyntaf oll, bydd y benthyciwr yn gofyn am werthusiad o'r fflat. Nid yw'r gyfraith yn gorfodi i wneud hyn, ond yn ymarferol mae'r weithdrefn hon bron bob amser yn cael ei chyflawni. Mae'n amhosibl credu gair y benthyciwr bod ei fflat yn costio swm penodol. Mae cwmnïau gwerthuso yn gweithio'n gyflym. Cyn hynny, gwiriwch a yw unrhyw gwmni gwerthuso yn addas neu dim ond o blith y rhai sydd wedi'u hachredu gan fanc neu CPC. Bydd yr arbenigwr yn dod, yn gwneud asesiad albwm (ar gyfartaledd mewn 1-3 diwrnod) ac yn ysgrifennu casgliad ar y gost o dai.

Ar ôl hynny, bydd y benthyciwr yn gallu cyhoeddi'r swm y mae'n barod i'w roi ar warant. Sylwch na fydd neb yn rhoi 100% o bris fflat ar gredyd. Wel, os ydynt yn rhoi 80-90% o werth y farchnad. Er enghraifft, ysgrifennodd y gwerthuswr fod yr eiddo yn werth 10 miliwn rubles. Mae'r benthyciwr yn cytuno i roi 75% o'r swm hwn, hynny yw, 7,5 miliwn rubles. Cofiwch nad y benthyciwr yw prynwr y fflat. Mae ganddo dasg wahanol: rhoi arian, ennill arian, ac os aeth rhywbeth o'i le, gwerthu'r addewid yn gyflym a dychwelyd ei rai ei hun.

Cyn y trafodiad, bydd yn rhaid i chi gytuno ar yswiriant y fflat. Rhaid i'r cwmni yswiriant gadarnhau ei fod yn barod i yswirio'r gwrthrych a bywyd y benthyciwr. Yn ffurfiol, mae unrhyw gwmni yn addas. Fodd bynnag, mae benthycwyr yn aml yn nodi'r gronfa o yswirwyr y maent yn gweithio gyda nhw. Os dewiswch gwmni arall, yna efallai y bydd y cais yn cael ei ystyried yn hirach neu hyd yn oed ei wrthod heb esboniad.

Nid yw'n ofynnol i'r benthyciwr yswirio'r teitl (buom yn siarad am y gwasanaeth hwn uchod). Ond mae'r benthyciwr, eto, yn yr achos hwn, gall wrthod neu godi'r gyfradd.

4. Cofrestru addewid

Ar yr adeg hon, mae'r wladwriaeth, a gynrychiolir gan Rosreestr, yn ymwneud â'r achos. Mae'r adran hon yn gyfrifol am gyfrifo tir ac eiddo tiriog yn y wlad. Nid oes gwahaniaeth iddo ar gyfer beth yr ydych yn cymryd benthyciad ac o dan ba amodau. Mae'n gweithredu fel rhyw fath o warantwr o burdeb y trafodiad. Yn y rhan honno ohono a fydd o hyn ymlaen yn yr USRN nesaf at eich fflat, bydd llyffethair. Bydd y datganiad yn nodi bod y fflat yn addo. Mae hyn yn angenrheidiol i osgoi anghydfod yn y dyfodol.

5. Telerau cymeradwyo benthyciad a derbyn arian

Ar gyfartaledd, mae'r broses gyfan yn cymryd 14 diwrnod. Mae hyn os nad ydych yn rhuthro i unrhyw le, ond peidiwch ag oedi cyn casglu dogfennau. Gadewch i ni edrych ar beth mae'r cyfnod hwn yn ei gynnwys:

• cyn-gymeradwyaeth y cais gan y benthyciwr – yn 2022 mae’n cymryd ychydig oriau a hyd yn oed munudau;
• cymeradwyo'r cais - hyd at bum niwrnod, y weithdrefn hiraf yw gyda banciau, ar hyn o bryd mae angen i chi ddarparu'r holl ddogfennau;
• yswiriant a phrisio—mae cwmnïau’n gweithio’n gyflym, ond nid ar unwaith, byddwn yn cymryd hyd at bum niwrnod ar gyfer y gweithdrefnau hyn;
• cofrestru addewid yn Rosreestr - pum diwrnod gwaith o ddyddiad derbyn y cais a'r dogfennau sydd ynghlwm wrtho, wrth gofrestru trwy'r MFC - saith diwrnod gwaith, er y gall pawb ei wario'n gyflymach;
• derbyn arian – yn syth ar ôl cofrestru’r addewid.

Ble mae'r lle gorau i rentu fflat?

1. Banciau

Yr opsiwn mwyaf proffidiol o ran cyfraddau. Bydd yn llai nag yn CPC a buddsoddwyr. Ond morgeisio fflat a chael arian yw'r peth anoddaf. Oherwydd eu bod yn ystyried y benthyciwr yn ofalus: datganiad incwm, llyfr gwaith, hanes credyd. Gallwch chi wneud hebddo, ond yna bydd y gyfradd yn uwch. Yn ogystal, cyflymder cymeradwyaeth gan fanciau yw'r isaf posibl. Ni fyddwch yn cael arian yn gyflym.

2. Buddsoddwyr preifat

Yn 2022, dim ond i entrepreneuriaid unigol ac endidau cyfreithiol ar gyfer datblygu busnes y gall buddsoddwyr roi arian ar fechnïaeth. Maent yn cael eu gwahardd rhag benthyca i ddinasyddion cyffredin.

Os oes gennych entrepreneur unigol neu LLC a fflat sy'n addas ar gyfer mechnïaeth, yna gallwch gael benthyciad gan fuddsoddwr. Mae hwn yn berson cyffredin sydd â diddordeb mewn gwneud incwm. Ar yr un pryd, gall weithredu trwy frocer, cwmni rheoli sy'n cyd-fynd ag ochr gyfreithiol y trafodiad.

Mae gan fuddsoddwyr gyfradd llog uwch ar fenthyciadau na banciau a CPCs. Ond gallwch gael arian cyn gynted â phosibl.

3. Opsiynau eraill

Sefydliadau microgyllid, maent hefyd yn MFIs neu ni all “arian cyflym” dderbyn fflatiau fel cyfochrog. Mae'r gyfraith yn gwahardd. Nid yw siopau gwystlon yn cymryd tai chwaith. Dim ond CPCs oedd ar ôl – cwmnïau cydweithredol defnyddwyr credyd. Mae eu cofrestr ar wefan y Banc Canolog¹. Os nad yw cwmni ar y rhestr, peidiwch â gweithio gydag ef.

Dim ond i'w gyfranddalwyr y mae'r CPC yn benthyca. Yn ôl safonau modern, mae'r fformat yn edrych yn hynafol. Wedi'r cyfan, i ddechrau, dyfeisiwyd cwmnïau cydweithredol fel "cronfeydd cymorth ar y cyd". Hynny yw, mae grŵp o bobl yn uno ac yn penderfynu: gadewch i ni ychwanegu arian at gronfa gyffredin, ac os oes angen yr arian ar un o’r cyfranddalwyr, byddwn yn rhoi benthyciad iddo. A byddwn yn helpu person, a byddwn yn ennill arian ein hunain.

Mae PDAs modern yn gweithio yr un ffordd, dim ond maen nhw'n derbyn bron pawb fel cyfranddaliwr, ac nid oes angen i chi dalu arian am ymuno. Hynny yw, mae'r benthyciwr yn cael ei dderbyn i'r cwmni cydweithredol, maen nhw'n rhoi benthyciad wedi'i warantu, ac mae'n talu'r arian i'r CCP. Cyn gynted ag y bydd yn talu'r ddyled, gall adael. 

Mae cwmnïau cydweithredol mor ffyddlon â phosibl i bortread y benthyciwr ac yn rhoi cymeradwyaeth yn gyflymach na banciau. Ond mae eu canran yn uwch.

Amodau ar gyfer ad-dalu'r morgais y fflat

Mae'r holl amodau wedi'u nodi yn y cytundeb benthyciad. Nid ydynt yn llawer gwahanol i fenthyciadau rheolaidd. Rhaid gwneud taliadau bob mis ar ddyddiadau penodol. Gallwch ad-dalu'r benthyciad yn gynnar heb unrhyw gosb. Pan delir y ddyled, caiff y blaendal diogelwch ei dynnu o'r fflat.

Mae gan y banc yr hawl i gymryd yr eiddo os yw'r benthyciwr yn hwyr yn talu o leiaf ddiwrnod deirgwaith y flwyddyn. Bygythiad gwirioneddol i holl aelodau'r teulu fod yn ddigartref, gan gynnwys plentyn o dan 18 oed.

Tra'ch bod yn talu'r ddyled, ni allwch wneud unrhyw beth gyda'r fflat heb ganiatâd y credydwr. Gallwch chi fyw, gwneud atgyweiriadau cosmetig hefyd. Ond ailddatblygu, gwerthu a rhentu - dim ond gyda chaniatâd perchennog yr addewid.

Cwestiynau ac atebion poblogaidd

Yn ateb cwestiynau Cyfreithiwr Cwmni Rheoli Buddsoddiadau GLS (GLS INVEST) Alexander Morev.

Ffynonellau:

1. Gwefan y Banc Canolog. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Cyfraith Ffederal Rhif 16.07.1998-FZ o Orffennaf 102, 26.03.2022 (fel y'i diwygiwyd ar Fawrth 01.05.2022, 19396) "Ar Forgais (Addewid o Real Estate)" (fel y'i diwygiwyd ac a ychwanegwyd, yn effeithiol o 8 Mai, 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/ .